老後の強い味方？！リバースモーゲージ・リースバックとは？

人生１００年時代に向けて「終の住まい」「生活資金などの備え」は万全ですか？

住まいは長く安心して過ごせることが求められ、豊かに暮らしていくためには生活資金の備えも必要になり、シニア層の方は「老後の３K」とどう向き合っていくかが大きな課題となってきています。

（老後の「金・健康・孤独」という３大不安をその頭文字を並べ「老後の３Ｋ」といいます）

このような不安も老後資金準備の目途がたてば安心して過ごしていけますね。

こうした要請に応える制度として用意された 「リバースモーゲージ」の活用について検討してみましょう。

また同じように老後資金準備のためには「リースバック」の仕組みがあります。

リースバックとは何か併せてご説明します。

リバースモーゲージとはどんな制度？

リバースモーゲージとは、マイホームを所有している人が住み慣れた自宅に住み続けながら、その自宅を担保に、まとまった老後資金の借入れを行う制度です。

シニア向けローンの一種で、銀行系のリバースモーゲージと自治体系のリバースモーゲージの２種類に大別され、取扱銀行や導入自治体も年々増え利用者も拡大しています。

自宅の評価額をもとにした融資枠内で、一括もしくは毎年・月々など決められた方法で融資を受け、自宅には抵当権を設定し担保不動産とします。

借入れ元本は、融資を受けた契約者が亡くなった後に、担保不動産の自宅を処分するか相続人が自己資金から一括返済します。

→ 一般的なローンとは逆（英語でリバース）に「最後に元本を返済する」ことと、自宅を「担保」（英語でモーゲージ）にすることからリバースモーゲージと呼称しています。

契約者（融資を受けた人）は生きている間、毎月利息だけを返済する仕組みなので月々の負担は少なくて済みます。

一般的なリバースモーゲージで融資を受けた資金は、事業や投資資金に充てることを除き、使い途が自由ですから、充実し安定した老後生活を送ることができます。

【銀行系　一般的なリバースモーゲージ】

一般の金融機関が取り扱うリバースモーゲージ型ローンです。融資金の利用使途は、事業資金や投資商品の購入資金に充てることを除き基本的には自由です。

【銀行系　リ・バース６０】

住宅金融支援機構が取り扱う「リ・バース60」という名称の住宅融資保険を活用したリバースモーゲージ型住宅ローンで60歳以上の人が対象です。

融資金の使い道は住まいに関することに限定されます。

【自治体系】

国や自治体が取り扱っているリバースモーゲージで、生活保護受給者など生活困窮者向けの生活福祉資金貸付制度です。

銀行系と比較すると融資額上限や金利も低く設定されています。

リバースモーゲージのメリットと注意点

リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受ける金融商品ですから、利用するメリットがある一方で利用条件には一定の制限があることに留意してください。

また契約当初に考えていたより長生きをして生活資金が無くなってしまうなど想定していなかったことが起きるリスクもあります。

リバースモーゲージのメリット

メリット
高齢でも融資が受けられる	老後の生活資金等を確保することが目的のためです。金融機関や商品によって対象年齢が異なります。
資金の利用用途が幅広い	一般的に融資金の利用用途は、事業や投資への利用を除き制限がありません。
毎月の支払いは利息のみ	通常の住宅ローンは「元金＋利息」を毎月返済しますが、リバースモーゲージでは利息の支払いだけです。 元金の返済は借入人の死亡後に、現金を一括返済するか自宅売却で資金を作り返済するか選択ができます。
自宅に住みながら老後資金の借り入れができる	住宅や土地を担保にして資金を借り入れます。
借入人が死亡後も配偶者が住み続けることができる契約もある	金融機関によっては、借入人が死亡した後も配偶者がローン契約を引き継げる契約も用意しています。
住まいを確保しながら老後資金の減少を遅らせることができる	退職金や預貯金などのまとまった資金を残したまま安定した老後生活が送れます。

リバースモーゲージの留意点

留意点
子供と同居できない	通常の契約は同居人は配偶者の方に限定されています。 子供と同居する場合は任意後見制度の利用が条件の契約もあります。
融資上限額は自宅の不動産評価額の５０〜７０％程度	一般的に担保不動産の５０〜７０％が融資上限目安となります。 長年の契約で担保不動産の価値が下がったり、利用者の死後の売却が困難なケースも想定されるためです。
団体信用生命保険に加入できない	リバースモーゲージ型住宅ローンは団体信用生命保険の対象外です。一般の住宅ローンのように死亡時に保険で残債を返済することはできません。
利用できる地域や対象不動産に制限があることが多い	一般的にはリバースモーゲージは対象地域や不動産が限定されます。 借入人の死後に担保不動産を売却し一括返済するためには、融資額に見合う価値があり、売却しやすいものであることが必須のためです。
推定相続人全員の同意が必須	一般的に借入人の死後、担保不動産の売却などにより相続人が残債を返済します。そのため、契約時に推定相続人全員の同意を得なければなりません。

リバースモーゲージのリスク

リスク
担保評価下落リスク	生存中に土地・建物の価値が下がれば、融資限度額が見直しされたり中途返済が必要になる可能性があります。
金利変動リスク	一般的にリバースモーゲージは変動金利商品です。金利水準が上昇した場合は毎月の返済額が増える可能性があります。
長生きリスク	長生きすればするほど、存命中に借入残高が融資限度額を超えてしまう可能性があります。 この場合、追加の融資が受けられなかったり、借入超過分を返済しなければならないこともあります。手元資金がなければ自宅の売却も検討する必要があります。

リバースモーゲージはこんな方にお勧めします

金融商品であるリバースモーゲージのメリット、留意点、リスクはご理解いただけたかと思います。

ではどんな方が、リバースモーゲージの活用を検討するのが良いのでしょうか？

不動産は所有しているが老後の資金に不安がある方

不動産は資産価値は高いものの売却してすぐに換金することが難しい資産といえます。

住むところに困らなくても「年金額が低い」「預貯金が少ない」など、老後の生活資金に不安があるという人は少なくありません。

リバースモーゲージは、自宅に住みながら自宅不動産を担保として融資をうけることができますから、自宅の売却と違い新たな住まいを心配すること無く、老後資金を確保することができます。

老後余裕資金を確保したい方、セカンドライフを充実させたい方

老後の生活資金は準備できていますが、「旅行や趣味などセカンドライフを充実して楽しみたい」や「病気や介護が必要になる時のためにまとまった資金を準備したい」など、余裕資金が欲しい方も多いと思います。

リバースモーゲージの活用により余裕資金の確保と生活資金の減少を抑えることが可能となります。

相続人がいない方（あるいは配偶者のみの方）

相続人がいる方は、リバースモーゲージを利用する場合は相続人全員の同意が必要ですが、　相続人がいない方は同意をとる必要がありません。

配偶者の方とは豊かな老後生活を送るためにリバースモーゲージの活用について十分な話し合いをすることができると思います。

→利用者の死後に配偶者の方がリバースモーゲージを引き継ぐ契約も可能です。

また死後の不動産処分は金融機関が行いますから、安心して老後を過ごすことができます。

住宅ローンが残っている方、収入が減りローン返済が苦しい方

定年退職や転職により収入が激減したり、年金が少ないなど住宅ローンの返済に困っている方は、住宅ローンからリバースモーゲージ型住宅ローンに借り換えすることで、住宅ローン返済負担を軽くすることができます。

将来は老人ホームや介護施設に入居することを考えている方

リバースモーゲージの融資金は高齢者住宅などの入居費用にあてることができます。

高齢者住宅の入居費用は一般的に高いケースが多く多額の資金を必要とします。

高齢者住宅などに入居しても自宅は残しておきたい方もいらっしゃるでしょう。リバースモーゲージ型住宅ローンは自宅を残しておいて、まとまった資金を準備することができます。

老後資金準備のための別の方法　リースバックとは？

自宅不動産に今まで通り住みながら、セカンドライフの生活資金等を確保をすることができる「リースバック」の活用もあります。

リバースモーゲージと何が違うのでしょうか？

リースバックとは

「リースバック」は

自宅不動産を不動産会社に売却し、不動産会社と「定期賃貸借契約」を締結します。

→自宅不動産の売却ですから資金使途の制限はなく自由度は高いといえます。

不動産会社にリース料を支払うことで、そのまま自宅不動産を利用することができます。

売却したのですから自宅不動産の所有権は不動産会社に移ります。売却代金は全額不動産会社から支払われますので、まとまった老後資金が準備できます。また住宅ローンの残債を一括返済することも可能です。

定期賃貸借契約ですから、契約満了の時に契約更新ができないケースやリース料の値上げなどのリスクも考えられます。

所有者でなくなるため固定資産税はかかりません。

まとめ

①　リバースモーゲージは自宅不動産を担保として差入れし、死後に自宅を売却して借入金を返済する不動産担保ローンです。

→返済期間が数十年後になることも想定されるため、土地のみの評価が一般的です。また担保評価も低く設定されることから、借入限度額が低くなります。

②　月々のローンの支払いは金利のみ（または無し）で、一般的にまとまった融資金は様々な老後資金に活用することが可能です。

③　老後資金準備などの安定したセカンドライフを送るための制度であることから、６０歳以上等の利用制限があります。

④　自宅不動産を不動産会社に売却しまとまった資金を得てそれまでの自宅は定期賃貸借契約を結び住み続けるのがリースバック契約です。

リバースモーゲージとの違いを十分に理解してご活用ください。