不動産登記業務についてご紹介します

2018年2月10日2023年2月12日

はじめに

「登記と言えば司法書士」と言われるほど、我々司法書士にとって登記は重要な業務の一つです。

そして、弊所で提供しているサービスの中で最も得意なものがこの不動産登記業務です。
一口に登記業務と言っても様々な種類の登記がありますが、大別すれば「不動産登記」と「商業登記」の２種類に分けれらます。

ここではそんな不動産登記業務についてご紹介させていただきます。

そもそも不動産登記ってなに？

不動産登記とは、大切な財産である不動産（土地・建物）について、どのくらいの大きさで、だれが所有していて、どのような権利（抵当権など）が付いているか法務局が公示している情報です。

この不動産登記に関する情報は法務局に行けば誰もが取得できますし、インターネットからでも情報を取得することが可能です。
不動産登記簿は「表題部」と「権利部」に分けられており、登記が義務とされているのは「表題部」のみです。

表題部：不動産の物理的現況が記録されている部分のこと。
土地であれば、所在・地番・地目・地積等が記載され、
建物であれば、所在・家屋番号・種類・構造・床面積等が記載されています。
権利部：権利部は「甲区」と「乙区」に分かれ、「甲区」には所有権に関する登記が記載され、乙区には所有権以外に関する登記が記載されている。
つまり、不動産登記簿を見れば、土地や建物がどのくらいの大きさであるか、その土地や建物の所有者は誰で、どのような権利が付いているか確認することができるということです。

不動産登記はしなければならないのか？

不動産登記が義務とされているのは、「表題部」のみです。したがって、土地や建物を売買し、所有者が変わっても所有権移転の登記を申請する義務はないということになります。

では、不動産登記をする必要はあるのでしょうか。
土地や建物を売買した際に行う登記は所有権移転の登記というものです。この登記は読んで字の如く、所有権が移転したことを公示する登記です。所有権移転の登記を申請すると「対抗力」を得ることができます。

例えば土地所有者であるAさんがBさん及びCさんと同時に売買契約を締結したとします。これを「二重売買」というのですが、この場合、先に土地の登記をして対抗力を得たものが所有者となるということが民法上定められているのです。
従って売買契約に基づいて先に登記をした方がその土地の所有者となることができるます。

では、登記さえしてしまえばその土地の所有者となることができるのでしょうか。

これは、登記に「公信力」（登記を信じて取引をした人を保護する効力）があるのかという問題になるのですが、登記はあくまで実体関係に基づいて手続きがなされるので、新たな権利関係を生み出すことはできません。

例えば、Aさんが誰とも売買契約を締結していない場合に、Bさんが勝手にBさん名義に所有権移転の登記をしても、それをもってBさんが土地の所有者となることはできません。また、Bさんに所有権があると思ってBさんとCさんが売買契約をしても、Cさんは所有者となることはできません。
これは登記に公信力がないからです。

ここまでお読みいただくと、登記をする必要はないように思えます。
しかし、登記をしていなければ登記簿に自分の名前が載っていないわけですから、自分が所有者であると主張することはできません。

登記がなければその不動産を売買することも出来ませんし、銀行からローンを借りることもできません。第三者の目から見れば、登記簿に所有者として名前が載っていない人から自分が所有者だと主張されても信用できませんよね。

また、ずっと登記を放置しておくと、相続が起きた場合に所有者が確定できないばかりか、相続人が何人も出てきて「争族」となりかねません。
従って、登記は早めに行っておくに越したことはないのです。