権利証(登記識別情報通知)を紛失してしまったら

そもそも権利証とは

権利証とは

そもそも権利証とはどんなものなのでしょうか。

権利証という言葉自体は耳にしたことはあると思いますが、頻繁に目にするものではありませんし、
ご自身で不動産を購入したりしないとなかなかお目にかかるものではないと思います。

不動産を売買・贈与・相続した場合(権利を取得した場合)、法務局から赤い印鑑を押した登記済証が送られてきます。
これを一般に権利証と呼びます。
表紙には「登記済権利証」などと記載されているものが多いです。

現在はこの権利証の形式ではなく、「登記識別情報」というものに形式が変更されています。

平成17年の法改正により、順次登記済証の形式から登記識別情報の形式に変更されてきたので、
正確には昔の権利証=登記済証、現在の権利証=登記識別情報と呼び分けることもあります。

登記識別情報とは

登記識別情報とは、登記済証に代えて発行されるアラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号です、不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められ、登記名義人となった申請人のみに通知されます。

この12桁の符号は非常に重要な情報ですので、目隠しシール又は折り込み形式によって隠された状態で交付されます。

司法書士から登記識別情報が返却される場合、目隠しシールや折り込み部分を開封しないように注意書きが付されていることがほとんどです。
万が一、12桁の符号が他人に漏れてしまった場合には、悪用される危険がありますので、
登記識別情報は最新の注意を払って保管しておく必要があります。

権利証(登記識別情報通知)はどのような場面で使用するのか

権利証(登記識別情報)は、売買や贈与、住宅ローンの借り換えをする場合等に使用します。
司法書士が手続きに関与する場合には、権利証をそのまま司法書士に渡してしまえば問題ありません。

ただし、親族間の贈与や売買のようなケースで、司法書士が関与しない場合にはご自身で目隠しシールを開封する必要があります。

余談ですが、この目隠しシールには剥がしやすいものと剥がれにくいものが存在します。
感覚的には、登記識別情報の導入当初のものは剥がしにくいタイプのものが多いので、開封する際には慎重に行う必要があります。

権利証(登記識別情報通知)を失くした場合、どうなるのか

よくご質問をいただくので、大前提として確認をしておきます。
権利証(登記識別情報)の再発行は法律上行うことができません

従って、権利証(登記識別情報)を失くしてしまった場合、以下の3つの手続きのいずれかをとる必要があります。

・事前通知制度

・司法書士による本人確認情報の作成

・公証人による本人確認情報の作成

事前通知制度

事前通知制度とは、登記名義人が権利証(登記識別情報)を提供できない場合などに、今回の登記申請についての本人の意思を確認するために、法務局から申請人に対して「登記申請がなされたこと」および「自分が確かに登記を申請した旨を申し出る旨」を通知する書面を郵送し、一定期間内に、登記名義人から間違いない旨の申出があったときにはじめて登記の実行をする制度です。
この制度の利点は、費用がかからない点にありますが、一定期間内に申し出を行わない場合は登記申請自体が却下されてしまうため、売買などの重要な権利変動を伴う場合にはあまり利用されません。

司法書士による本人確認情報の作成

一番制度として利用されるケースが多いのが、この司法書士による本人確認情報の作成です。

司法書士による本人確認情報の作成とは、登記申請の代理人となる司法書士が、申請人を申請権限がある登記名義人であることを確認することによって登記申請を完了させることができる制度です。
司法書士がこの本人確認情報を作成する場合、ご本人と直接面談し、面談の日時や場所、申請人を登記名義人であると考えた理由を記載します。
本人であるかの確認方法は事案や司法書士によって異なりますし、司法書士の責任においてこの本人確認情報を作成するため、相応の費用がかかります。

売買などの重要な権利変動を伴う登記申請において一番利用される制度です。

公証人による本人確認情報の作成

司法書士による本人確認情報の作成に近い制度となります。
司法書士が本人確認情報を作成する場合、すべての責任を司法書士が負うこととなるため、様々な質問をさせていただきますし、相応の費用がかかります。

しかし、この公証人による本人確認情報の作成の場合は、費用面でも安く済ませられますし、色々質問されることもないので、依頼者の方には負担が少なめで済みます。
ただし、公証役場へ出向く必要があるので、あまり時間のない方にとってはお勧めできる制度ではないかもしれません。

権利証(登記識別情報)を悪用されることはあるのか

泥棒

権利証(登記識別情報)を紛失してしまった場合、だれかに悪用されてしまうのではないかと不安になる方も多いと思います。

確かに、権利証(登記識別情報)は非常に重要な書類です。原則として再発行はしてもらえませんし、他人に安易に見せたりするものでもありません。
また、ニュースでも詐欺グループによって登記申請がなされてしまった事例が報道されることがあります。
ドラマでも盗んだ書類を基に不動産を売却してしまうシーンが描かれたりします。

しかし、専門家の立場から言わせてもらえば、「悪用される危険性は絶対にないとは言い切れないが、限りなく可能性は低い」と言って差し支えないと思います。
 

なぜ悪用の危険性が低いのか

登記申請をする場合、権利証(登記識別情報)、印鑑証明書(発行後3カ月以内のもの)、実印の3つが必要となります。
また、司法書士が代理する場合には、本人確認のために本人確認書類の提示も求められます。

私がお客様から書類を預かる場合、紙の材質や本人確認書類の記載内容も確認しますし、透かしの有無や印影のチェックも間違いなく行います。

従って、権利証(登記識別情報)を保有していることの一点のみをもって、書類の所有者がその不動産の所有者であるとは判断しておりません。

仮に司法書士を騙すとなれば、それ相応の知識と偽造書類の準備など、周到な計画が必要となります。

偽造書類によって登記申請したことがバレれば、当然刑事罰の対象となります。
また、運よく登記申請までたどり着いたとしても、登記は対抗要件にすぎないため、実体上所有権が移転したことにはなりません。
裁判で、所有権移転登記が無効であることを立証できれば、当然偽造書類によってなされた登記申請も抹消することができます。

とはいえ、万が一書類が偽造されて登記申請が通ってしまった場合、その登記を抹消するには非常に手間と時間がかかります。弁護士に依頼することになれば費用もかかります。
そうならないように権利証(登記識別情報)を大切に保管しておくことが肝要となるのです。

権利証(登記識別情報)の悪用防止方法

権利証(登記識別情報)を紛失してしまい、不安で夜も眠れない!!
そんな方のために対策手段をご紹介しておきます。

これさえやっておけば大丈夫という制度ではありませんが、とりあえずこの制度を活用して、
先の対策を考えるということも出来るので、ご紹介だけさせていただきます。

安心

不正登記防止申出

「不正登記防止申出」とは、不正な登記がされる差し迫った危険がある場合に、登記名義人や相続人等が登記所にその旨の申告(不動産登記事務取扱手続準則第35条)をして不正な登記がされるのを防止する制度のことです。

ただし、この制度には期間が定められていて、申告から3カ月以内の登記申請についてのみとされています。
また、誰しも簡単に申し立てができるわけではなく、「市町村長に印鑑証明書の不正発行に関する相談をしている」、「警察に防犯上の相談をしている」、「告発の手続を取っている」などの理由が必要となります。

さらに、不正登記防止申出によって、当該登記申請が却下されるわけではないので注意が必要です。

登記識別情報の失効申出

この制度は登記識別情報のみに利用できる制度です。
登記済証の場合には利用することができません。

登記識別情報を紙で手元に保管している以上、盗まれたりする可能性は否定できません。
そこで、登記識別情報の失効申出をし、登記識別情報を利用できなくしてしまうのです。

ただし、この制度を一度利用してしまうと、所有権移転等の手続きで登記識別情報を使用しなければならない場面では、事前通知制度や本人確認情報を作成して登記申請をすることになります。

相続手続きの際の権利証(登記識別情報)

自宅の所有者である父が亡くなった場合に権利証が見つからないというケースはよくあります。
しかし、この場合には焦らなくても大丈夫です。

相続手続きでは、権利証(登記識別情報)は使用しないため、名寄帳を取得するなどして不動産の所在地を確認することができます。
また、相続登記をすれば新たに登記識別情報が発行されますので、無理に古い権利証(登記識別情報)を探していただかなくて問題ありません。

まとめ

権利証(登記識別情報)を紛失してしまったことに気付いても焦る必要はありません。
ご自身でとりあえず現状を把握したい場合には、まずは不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)を法務局で取得して、名義人が誰になっているかを確認してみてください。
とりあえず名義人が変わっていなければ、第三者に登記申請をされている心配はありません。
その上で、不正登記防止申出等の手続きを視野に対策を考えてみてください。

専門家に相談してみたい場合には、司法書士事務所へのご連絡をお勧めします。
どのような手続きをするかによってアドバイスできることが異なるので、ここで回答を申し上げることはできませんが、
実際にご相談いただければ対策をお伝えすることができます。

権利証(登記識別情報)の保管方法についてですが、登記申請をするには、権利証(登記識別情報)・印鑑証明書・実印の3つが必要となります。
同じ場所に保管してしまうと、盗難にあった際に非常に危険ですので、できれば分けて保管しておくのが良いでしょう。

その他、権利証(登記識別情報)のことでご不明な点がございましたら、弊所までお気軽にご相談ください。

 
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