不動産を売却する前提の相続登記の注意点

この記事は相続が発生して不動産を相続することになったけれども、誰も住む人がなく、売却してしまおうと考えている方向けの記事です。

不動産の相続も売却も人生でそう何度も経験するものではありませんので、どうやって進めていけばいいかわからない人も多いと思います。

この記事に記載する注意点を参考に、後悔のない手続きになるようにしてください。

ではスタートです。

全体の手続きの順番

基本的なことですが、相続と売却を進めるにあたって、まずは相続手続きを片付けなければなりません。

勿論同時並行も可能なのですが、全くの素人が同時進行を行うのはかなり厳しいと思います。

ですので私がおすすめする流れはこんな感じです。

  1. 相続手続きについて下調べ(インターネット等で簡単にやることを確認する)
  2. 相続手続きの概要を確認する(どこになんの申請をしなければならないのか、どんな申請が必要なのか)
  3. 実際に使う資料や書類を収集する(法務局のホームページから登記申請書の雛形を確認したり、銀行に連絡して申請書類を取り寄せる、戸籍等の収集を始める)
  4. 必要な資料が全て揃ったら、遺産分割協議書等の書類を作成する
  5. 法務局や銀行等に申請を行う
  6. 不動産屋に連絡をして売却相談を行う
  7. 不動産売却

いかがでしょうか?

勿論流れはケースバイケースなので、絶対にこの流れでやらなければならないわけではないのですが、この流れで進めていけば基本的に問題はないと思います。

ちなみに司法書士に依頼すると、1〜5までは全てやってくれます。

手前味噌ですが、弊所であれば不動産会社の紹介や税理士の紹介まで全て行います。勿論紹介料等はかかりません

したがって、弊所ですと上記の1から7まで全てワンストップでご案内が可能です。

また、不動産業者や税理士は提携しているだけですので、紹介したからといって必ずその業者を使っていただく必要はありません。

何をどこまでお願いできるかはその司法書士事務所によりますので、どこまでお願いできるのかは依頼した司法書士に聞いてみてください。

相続内容と遺産分割協議の注意点

次に売却前提の場合の相続内容と遺産分割協議の注意点についてです。

売却前提ですから、最終的な目的地は「売却代金が相続人間で話し合った割合に応じて分配されること」だと思います。

ちょっと簡単な例で解説していきます。

被相続人:父 相続人:母、長男、次男

父が亡くなり、相続手続きを行うことになった。長男と次男は既に実家から出ていて、それぞれ持ち家がある。相続を機に母は長男と同居することとなったため、実家を売却することにした。

不動産の売却代金の配分は母が2分の1、長男が4分の1、次男が4分の1である。

母は足が悪く何度も手続きに出向くことが難しい。また、長男・次男は平日の日中は仕事のため、簡単に日中に時間を作ることができない。

さて、こうしたケースはよくあると思います。

こういった場合に注意したいのは以下の点です。

①不動産の売却代金の配分が母2分の1、長男4分の1、次男が4分の1であるので、安易に相続登記の割合もこの割合で登記してしまうこと。

②長男が代表して手続きを行うことになり、長男だけが相続して、不動産売却まで行った後にその売却代金を母と次男に分配してしまうこと。

①も②も方法としては問題ないのですが、注意点があります。

①のケースの問題点

①ケースのように相続登記を行なってしまうと、売却手続きの際に全員が手続きに関与する必要性が出てきます

少なくとも、不動産を売却するには①売買契約②残金決済の最低2回は本人が同席して手続きを行う必要があります。(例外的に同席しないで済むように対応してくれるケースもあります)

そうすると指定された時間に指定場所へ出向く必要が出てきますし、打ち合わせへの参加、書類の準備などそれなりに動く必要が出てきます。

②のケースの問題点

②のケースのように手続きを進めると、全員が手続きに関与することなく進められますので、少なくとも母と次男についての手続き負担は軽減されます。

しかし、ポイントとして「遺産分割協議書に長男が代表して手続きを行い、その売却代金を母と次男に分配する」旨をきちんと記載しておかないと、単純に長男から母と次男に贈与がされたものとして扱われ、贈与税が課されてしまうことがあるのです。

上記の問題を解消するにはどうしたらいいのか

ズバリ解決策を提示します。

「遺産分割協議書に長男が単独で相続を受け売却代金を分配する旨を記載する」ことです。これを換価分割と言います。

一例ではありますが、遺産分割協議書に記載する例文を記載しておきます。

1 長男は、次の遺産を取得する。

  不動産の表示 

省略

2 長男は、前項の不動産を速やかに売却、換価するものとし、売却代金から売却に関する一切の費用(不動産仲介手数料、登記費用、譲渡所得税等)及び、売却が完了するまでに要する管理費用等を控除した残額を、母持分2分の1、長男及び次男間で各持分4分の1の割合で分割・取得する。

こうしておくこと、あくまで便宜上長男が単独で相続を受けただけであって、売却代金を分配したことは贈与ではないということが明確になります。

また、売却手続きに関与するのは長男だけで済みますので、母と次男の負担は軽減されます

まとめ

不動産の相続が発生し、その不動産を売却しようとする場合には、相続手続きの段階で道筋を定めて不利益が出ないように検討する必要があります。

また、安易な相続方法を選択すると思わぬ負担が発生することもあります。

とりあえずで進めるのではなく、全体像をきちんと把握した上で自分の目的を達成できるように気をつけて手続きを進めてください。

あおやぎ司法書士事務所では、今回のような相続から売却手続きまでのサポートを幾度となく行なっております。

ご相談だけでも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。

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弊所では無料相談を受け付けておりますので、西東京市の方はもちろん、近隣や様々なエリアで相続、遺言、会社設立などでお悩みの方はこの機会にお気軽にお問い合わせください。

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